המטבע האיראני צונח ומשבר הדיור מגיע לנקודת רתיחה

סטבן טרנר*

ערכו של הריאל האיראני צנח במהלך שלושת החודשים האחרונים, בשל השפעתם המשולבת של השחיתות, המדיניות הכלכלית הקלוקלת, הסנקציות הבינלאומיות ומגיפת הקורונה העולמית. במקביל, מחירן של דירות באיראן מרקיע שחקים. פחות ופחות אנשים יכולים לרכוש נדל"ן, ורבים נאלצים לגור בשכירות. קצב התרחשותם של השינויים האלה מביא להחרפתו של משבר דיור שנמשך כבר עשרות שנים. כדי לפתור את המשבר הזה, תידרש התאוששות כלכלית נרחבת, לצד שינוי מהיסוד של המערכת הפוליטית, שני דברים שאינם סבירים בעתיד הנראה לעין.

מנתונים סטטיסטיים שפרסם איגוד הנדל"ן עולה כי בחודש ח'ֹרְדאד (21 במאי עד 20 ביוני) השנה, נחתמו כ-43,000 חוזי שכירות חדשים ברחבי המדינה; 10,000 מתוכם היו בטהראן, בעיקר בשכונות האמידות יחסית של העיר. במישור הלאומי, מדובר בעלייה של 27 אחוזים בחוזי השכירות במהלך החודש האחרון, ועלייה של 10 אחוזים בבירה. במהלך תקופה זו, עלה המחיר הממוצע למטר רבוע בטהראן ביותר מ-2 מיליון טומאן (כ-500 דולר אמריקני), מ-17,006,000 ל-19,071,000 טומאן (יותר מ-4,500 דולר אמריקני) למטר רבוע. עם זאת, במונחים איראניים לא מדובר במספרים חריגים.

המומחה לכלכלת דיור, מֶהְדי סולטאן מוּחַמַדי, מסביר כי במהלך 27 השנים האחרונות, מחירי הבתים עלו בממוצע של 19.5 אחוזים בשנה, ומחירי השכירות עלו בממוצע של 21.5 אחוזים לשנה. בקצב הזה, לדבריו, אזרח איראני שהוא כיום בן 25 לא יוכל להחזיק בבעלותו בית עד גיל 70, לכל הפחות. הסיבות לעלייה המהירה והעקבית במחירים היא היצע לא מספיק של בתים בשוק, ואינפלציה משתוללת.

היצע וביקוש

הגידול בביקוש דוחק בעקביות כלפי מעלה את מחירם של הנכסים הזמינים, ולכן הם פחות ברי-השגה. כמה תוכניות כבר יושמו כדי להתמודד עם ההיבט הזה במשבר. באוגוסט 2019, הכריז הנשיא חסן רוחאני על תוכנית פעולה לאומית בתחום הדיור, שייעודה המקורי היה לבנות מאות אלפי יחידות דיור חדשות ברחבי המדינה. לאחרונה, הוא הבטיח לבנות מיליון יחידות דיור חדשות. השר לענייני כבישים ופיתוח עירוני, מוחמד אסלאמי, שמפקח על התוכנית, הסביר גם ש-800,000 מאותן יחידות ייבנו בערים ו-200,000 באזורים כפריים. חלקן יהיו חלק מפרויקט הדיור "מֶהְר", תוכנית פיתוח שהושקה על ידי ממשל אחמדינג'אד ב-2009 וטרם הושלמה.

ב-16 ביוני, הבטיחו משרד האנרגיה והמשרד לענייני כבישים ופיתוח עירוני שמיזמי הבנייה במסגרת תוכנית "מֶהְר" יחוברו למים ולחשמל עד תום השנה. בנוסף, הממשלה מעודדת חברות גדולות לבנות פתרונות דיור להשכרה עבור עובדיהן. תוכניות הפיתוח הללו, ואחרות כמוהן, נתקלות במכשולים רבים, כמו היעדר הון, עיכובים בשל המגיפה העולמית, ובניית התשתיות הנדרשות, כמו כבישים, רשתות חשמל ומים וכו' שישמשו את הפרויקטים החדשים. כמו כן, בשל הסחבת הבירוקרטית, חברות בנייה נמנעות מלהיכנס למיזמי דיור.

לחילופין, יש דרך חסכונית יותר לייצר הזדמנויות דיור חדשות, והיא לשקם שכונות ישנות ומוזנחות בערים הגדולות, באמצעות שיפוץ בתים ישנים והחזרתם לשוק; זאת, משום שהתשתיות והקהילות כבר קיימות. אסלאמי אף התרעם על כך שעל פי ההערכות, ברחבי המדינה עומדות כיום כשני מיליון יחידות דיור ריקות, חלקן הגדול מהווה בית שני לבעליהם. אם יתווספו לשוק, הן יכולות להוריד את המחירים, לפחות תיאורטית, ולספק פתרונות דיור לשוכרים פוטנציאליים או לרוכשים חדשים.

לפיכך, הועלתה הצעה להטיל מס על בעלי דירות ובתים שעומדים ריקים. לפי התוכנית, בית ריק לא ימוסה אם יעמוד ריק עד שנה אחת. לאחר מכן יוטל מס של 50 אחוזים משכר הדירה המחושב על השנה השנייה שבה יעמוד ריק, ו-100 אחוז על השנה השלישית. עם זאת, רשות המיסים מוטרדת מן העובדה שקשה לזהות נכס ריק, ולאמוד את פרק הזמן שבו לא היה מאוכלס. במקביל, מתגבשת תוכנית דומה לחיפוש מגרשים ריקים באזורים מטרופוליניים שאפשר לפתח בהם מיזמי דיור חדשים.

חשוב לציין שהמיסים הללו אינם מיועדים לשמש כמקור הכנסה משמעותי עבור הממשלה, אלא לשכנע בעלי דירות נעדרים להוציא את הנכסים שלהם לשוק, בין למכירה ובין להשכרה. עם זאת, עדיין לא ברור כמה ההיטלים הללו אכן ירתיעו את אלה שאמורים לשלם אותם.

אינפלציה

יעילותה של תוכנית המיסוי איננה ודאית, מכיוון שהאינפלציה הדוהרת הביאה לכך שמחירי הבתים עלו במהירות רבה יותר מהעלייה בערך החסכונות הנזילים של האזרחים, ובשכר. לפיכך, אנשים בעלי אמצעים משמעותיים רוכשים נדל"ן ככלי השקעות שיוכל להגן על ערך הונם כשהאינפלציה המשתוללת תפגע בערכו המטבע הנזיל שברשותם. כתוצאה מכך, סביר להניח שהבעלים הנעדרים יבחרו לשלם קנס במקום להוציא את חסכונותיהם על נדל"ן ובכך לאבד את ערכם.

כשאנשים עשירים קונים עוד רכוש, מחירי הבתים ממשיכים לנסוק, ופוגעים ביכולת הרכישה של מי שעדיין אין בבעלותו בית, מפני שהכסף שלו ממשיך לאבד את ערכו בשל האינפלציה. וכך לא נשארת לו ברירה אלא לשכור, והוא מאבד את ההון העצמי שהיה מרוויח אילו יכול היה לרכוש בית.

כפי שטען אסלאמי, מחירי הדיור באיראן אינם תלויים אך ורק בשיקולים של היצע וביקוש. הגורם המשמעותי ביותר במשבר הדיור הוא האינפלציה. סולטאן מוחמדי מייחס עד 80 אחוזים מהעלייה במחירי הדיור לאינפלציה. לכן, אף על פי שלתפיסתו שהדיור הוא לא בהכרח הסוגייה הקשה ביותר לטיפול, היא גם זו שמשפיעה על המשבר יותר מכל. עם זאת, גם הבעיות הקבועות, כמו שחיתות ומדיניות ממשלתית קלוקלת, הם עדיין מכשולים המסכלים כל ניסיון לשטח את עקומת האינפלציה.

המגבלה הבסיסית היא השחיתות

פָרְשאד מוּמֶני, פרופ' לכלכלה וראש המכון לדת ולכלכלה באוניברסיטת עלאמֶה טאבּאטאבּאי מסביר כי השחיתות מושתתת על סטטוס קוו, שחייב להישמר כדי שהיא תוכל להמשיך לנצל אותו. במצב כזה, היריבויות הפוליטיות ומאבקי ההשפעה מונעים כמעט כל אפשרות לשבירת הסטטוס קוו.

מבלי לטפל בשחיתות, אי אפשר לנקוט את הפעולות ההכרחיות לטיפול באינפלציה. כתוצאה מכך, מחירי הדיור ימשיכו לעלות. מעמד הפועלים עדיין לא יוכל לרכוש נכס או לשלם דמי שכירות, ובנוסף לכך הוא אף ימשיך להתרושש, וכך יתרחבו פערי העושר עד שלבסוף ייכחד מה שנותר ממעמד הביניים האיראני. מומני קובע כי על מנת לפתור את משבר הדיור, יש לתקן את הכלכלה עצמה. לשם כך, הוא אומר, חובה להחליט על תוכנית וליישם אותה בעקביות בטווח הארוך. הוא ממליץ לבחור תוכנית שכבר הוכיחה את עצמה במקומות אחרים בעולם, כזו שמשקיעה בצעירים מפני שהם עתיד המדינה, ומטפלת בהתפשטותה של השחיתות כדי לשנות את הסטטוס קוו.

הוא מסביר גם שהמדיניות הכלכלית הנוכחית מתמקדת בהרחבתה של בועת שוק ההון, אבל זה רק מרחיב את פער העושר, מפני שאנשים אמידים יכולים לרכוש כמויות גדולות של מניות אבל עניים עובדים לא. הוא מדגיש את חשיבות פיתוחו של מעמד ביניים באמצעות השקעה בהתפתחות טכנולוגית, והסתמכות על ייצור מקומי במקום על יבוא, כדי לייצר מקומות עבודה וענפי תעשייה. מומני מציין שמדיניות הדטנט של רוחאני ביחסים עם שאר העולם יכולים להועיל כל עוד הם חלק מתוכנית נרחבת יותר לפיתוח כלכלי. עם זאת, הוא אומר שכמו ממשל אחמדינג'אד שקדם לו, גם ממשל רוחאני חווה ירידה בייצור המקומי בתחומים רבים, לרבות המיכשור הכבד, שהוא חיוני לתעשיות רבות אחרות, כולל הדיור.

בנוסף, לאור העובדה שהממשלה, כך נראה, מקבלת החלטות באופן בלתי-עקבי וללא תוכנית מתואמת לטווח הארוך, גם האוכלוסייה איבדה אמון ביכולתה לתקן את תחלואיה הכלכליים של המדינה. בתגובה, רבים מבקשים להעביר את כספם לחו"ל – דבר שמקשה על העסקים המקומיים למצוא משקיעים שיפַתחו את ענפי התעשייה וייצרו מקומות עבודה – או להשקיע בנדל"ן, ובכך מחמירים עוד יותר את משבר הדיור.

​

פתרון משבר הדיור יכול רק להיחשב למטרה ארוכת-טווח מפני שהוא מצריך הסדרה של גורמים רבים כדי לאפשר דיור בר-השגה לאנשי מעמד הפועלים ומעמד הביניים באיראן. אף שהממשלה עושה מאמצים להגדיל את ההיצע, קצב האינפלציה המואץ ימשיך להביא לנסיקת המחירים. אם לא יבוא שינוי פוליטי יסודי שישבור את הסטטוס קוו ויטפל בשחיתות ברצינות, לא תושג שליטה על האינפלציה בזמן הקרוב.

       מקור: Namrhnews, מאת מהדי עזיזי

​

*סטבן טרנר הוא עמית מחקר זוטר במרכז אליאנס ללימודים איראניים (ACIS) ודוקטורנט בבית הספר להיסטוריה באוניברסיטת תל אביב. ב-2019, הוא הקים את האתר IranianEconomicNews.com כדי לבחון סוגיות כלכליות פנימיות באיראן.

 מר כ ז    א ל י א נ ס    ל ל י מ ו ד י ם    א י ר א נ י י ם    ( A C I S ) 

אוניברסיטת תל אביב, רמת אביב 61390, תל אביב ת.ד. 39040

דוא"ל Irancen@tauex.tau.ac.il 

טל':03-640-9510    פקס03-640-6665 :

זמן איראן  74 ● 2 באוגוסט 2020

©   כל הזכויות שמורות